Qu’est-ce que l’évaluation des risques liés aux bâtiments ?

1. Introduction : La réalité des tremblements de terre et la nécessité de bâtiments sans risque

La Turquie se situe en zone sismique et une grande partie de ses principales villes possèdent un parc immobilier ancien et vétuste. Nombre de ces bâtiments n'ont pas été conçus conformément aux normes parasismiques en vigueur ; ils présentent des risques importants liés à la nature des sols, aux systèmes structurels et à la qualité des matériaux. C'est l'évaluation des risques prend toute son importance.

Identification des bâtiments à risque :

• Il ne s'agit pas simplement d'une décision administrative prise pour se donner le droit d'utiliser l'étiquette de « transformation urbaine »,

• Il s'agit d'une transaction juridique qui affecte directement la sécurité personnelle, les droits de propriété, les relations locatives et les décisions d'investissement .

La loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe a pour but de mettre en œuvre un processus de transformation préventive dans les zones à risque de catastrophe et dans les structures à risque situées en dehors de ces zones, avant que des pertes en vies humaines et matérielles ne surviennent.

Cet article abordera les questions suivantes d'un point de vue juridique et pratique : « Qu'est-ce qu'une évaluation des risques liés à un bâtiment ? Qui peut en bénéficier ? Comment se déroule le processus ? Quels sont les droits d'appel et de recours ? »

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2. Cadre juridique : Loi n° 6306 et son règlement d'application

Règles de base relatives à l'identification des bâtiments à risque :

• Loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe,

• Règlement d'application de la loi n° 6306,

• Les « Principes d’identification des bâtiments à risque (Annexe 2) » joints au règlement ,

• Instructions et circulaires de la Direction générale du cadastre et de l’enregistrement foncier, en particulier la circulaire n° 2024/1

En plus de cela :

• Concernant l'impact de l'évaluation des risques liés aux bâtiments sur les contrats de location, le Code des obligations turc…

• En ce qui concerne les processus décisionnels dans les immeubles soumis à la propriété en copropriété, la loi sur la copropriété s’applique.

• Le Code civil turc est également important en matière de droits de propriété, de registre foncier et de droits réels limités

La désignation d'un bâtiment comme présentant un risque de l'acte administratif . Par conséquent, les recours formés contre une telle désignation sont généralement des actions en annulation portées devant les juridictions administratives .

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3. Le concept de bâtiment à risque : être simplement un « vieux bâtiment » ne suffit pas

Selon la législation un bâtiment est considéré comme risquésur la base de données techniques :

• Ayant atteint la fin de sa durée de vie économique ou

• Bâtiments présentant un risque élevé d'effondrement ou de dommages importants en cas de catastrophes telles que les tremblements de terre.

Elle est définie comme une structure.

Le point crucial ici est le suivant :

Le fait qu'un bâtiment soit très ancien ne suffit pas à lui seul pour le classer comme structure à risque ; le critère principal est la performance sismique du système porteur et le niveau de risque révélé dans le rapport technique.

Identification des bâtiments à risque :

• Peut être utilisé seul,

• Couvert,

• Il est possible d'y entrer,

• Structures utilisées par les gens pour s'asseoir, travailler, se reposer, se divertir et pratiquer leur culte

• Structures utilisées pour protéger les animaux et les biens

On peut y remédier.

Par conséquent, les évaluations des risques peuvent concerner non seulement les habitations, mais aussi les lieux de travail, les entrepôts, les granges et les bâtiments publics. Il est possible de réaliser une évaluation des risques pour les bâtiments publics, d'inscrire ces risques au cadastre, puis d'entamer une procédure de démolition ou de transformation.

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4. Qui peut commander une évaluation des risques d'un bâtiment ?

4.1. Propriétaires et représentants légaux

Règle générale : L’évaluation des risques liés aux bâtiments est principalement réalisée à la demande des propriétaires du bâtiment ou de leurs représentants légaux.

Conformément au règlement d'application :

• Dans les immeubles soumis à la propriété en copropriété, chaque copropriétaire peut faire une demande individuellement ; un vote unanime ou majoritaire n'est pas requis.

• Dans le cas de la propriété en copropriété ou des actes de partage de terrain, la demande est soumise par le copropriétaire qui est en réalité le propriétaire de l'immeuble.

• En cas de copropriété avec plusieurs propriétaires, une demande d'un seul propriétaire suffit pour lancer la procédure.

Bien qu'en pratique il puisse parfois y avoir des hésitations dues à la crainte de « ne pas informer les autres copropriétaires », le législateur a délibérément suffisante la demande d'un seul propriétaire , car la question concerne directement la sécurité des personnes.

4.2. Détermination par la Présidence et l'Administration d'office

Grâce à ces modifications, l'identification des bâtiments à risque ne dépend plus uniquement de la demande du propriétaire. L'amendement au règlement d'application que la Direction de la transformation urbaine ou l'administration compétente (municipalité, administration spéciale provinciale, etc.) peut également procéder d'office à l'identification des bâtiments à risque .

Cette situation est particulièrement :

• Dans les sites comportant de nombreuses unités indépendantes,

• Dans les immeubles où il existe de sérieux désaccords entre les propriétaires,

• Dans les structures nécessitant une intervention urgente pour des raisons d'ordre public et de sécurité des personnes

Cela permet à l'administration de prendre des initiatives.

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5. Étape de la demande : Demander à un organisme agréé

5.1. Sélection d'un organisme agréé

L’évaluation des risques liés aux bâtiments des institutions et des organismes agréés . Il s’agit généralement des suivants :

• Entreprises d'ingénierie,

• organismes d'inspection des bâtiments,

• Ce sont des institutions comme les universités qui possèdent une expertise technique.

Dans l'application :

• Une photocopie du titre de propriété du bien où se situe le bâtiment

• Informations d'identité,

• Procuration (si la demande est faite par l'intermédiaire d'un mandataire),

• Plans de construction et, le cas échéant, permis antérieurs, plans de structure, etc.

Ces documents sont soumis. En pratique, des inspections techniques peuvent être réalisées même sur des bâtiments anciens dépourvus de plans et de permis ; toutefois, il est essentiel de fournir tous les documents disponibles pour que le rapport soit précis.

Conseils pratiques : au lieu de se concentrer uniquement sur le soumissionnaire le moins-disant, les propriétaires devraient également se renseigner sur l’ expérience de l’entreprise, son personnel technique et le nombre de rapports précédemment approuvés par la direction

5.2. Examen technique et études de terrain

L’organisme agréé doit agir conformément aux principes énoncés à l’annexe 2 du règlement d’application :

• Les plans architecturaux et structurels du bâtiment sont examinés

• Une inspection sur site est effectuée et les éléments structurels (poteaux, poutres, murs de refend, fondations) sont observés

• Si des échantillons de béton doivent être prélevés, des carottes sont prélevées et les armatures sont identifiées

• Les conditions du terrain sont évaluées ; si disponibles, les études pédologiques de la zone sont examinées

• Toutes ces données sont évaluées à l'aide de programmes informatiques afin de calculer la performance sismique du bâtiment.

À l'issue de l'étude, la structure « à risque » ou « sans risque », et un rapport technique détaillé est établi.

5.3. Téléchargement du rapport dans le système et soumission à l'administration

Le rapport établi est transmis à l'administration compétente par un logiciel électronique (par exemple, des systèmes similaires à ARAAD) déterminé par la Présidence.

Administration:

• Il vérifie sa conformité à la forme et aux spécifications techniques

• Nous pourrions demander des informations complémentaires ou des corrections si nécessaire

• Si cela est jugé approprié, le bâtiment officiellement désigné comme structure à risque .

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6. Annotation du titre de propriété : Déclaration « Bâtiment à risque » et ses conséquences

6.1. Inscription du statut de bâtiment à risque dans la section Déclarations

L'administration notifie au service du cadastre l'évaluation du risque lié au bâtiment. Le service du cadastre inscrit ensuite les informations suivantes dans la section « déclarations » du bien, conformément à la circulaire :

« Ce bâtiment est menacé au sens de la loi n° 6306. ... date et ... inscription au journal »

Une déclaration de ce type est traitée.

Les conséquences de cette déclaration sont les suivantes :

• Les transactions immobilières (vente, hypothèque, donation, etc.) deviennent publiques

• Les acheteurs, les prêteurs et autres tiers constatent le caractère risqué du bâtiment

• Cela a un impact direct sur la valeur des biens immobiliers et le pouvoir de négociation.

Après la démolition d'un bâtiment, afin d'annuler la déclaration sur le terrain devenu vacant, une demande doit être adressée à l'administration ou au registre foncier avec les documents relatifs à la démolition ; les nouvelles procédures suivant l'annulation continueront d'être mises en œuvre dans le cadre de la loi n° 6306.

6.2. Délai de notification et d'opposition

La décision relative au risque encouru par un bâtiment est communiquée aux propriétaires simultanément à l'enregistrement du titre de propriété. La notification précise qu'un recours peut être formé contre l'évaluation du risque dans un délai déterminé (pratiquement 15 jours) à compter de la date de notification.

Le délai court à compter de la date de notification. Si la notification est impossible, des moyens tels qu'une annonce publique peuvent être utilisés. Il est donc essentiel que les coordonnées des propriétaires soient à jour.

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7. Appel et recours en annulation concernant la qualification d'un bâtiment comme étant à risque

7.1. Recours administratif : un nouvel examen technique peut être mené

La première démarche à entreprendre contre la classification d'un bâtiment comme présentant un risque un recours administratif . En pratique, les recours sont évalués par une commission technique au sein du ministère ou de la Direction de la transformation urbaine.

Dans l'objection :

• Des travaux de renforcement ont déjà été effectués sur le bâtiment

• Divers rapports d'ingénierie,

• Objections techniques concernant les erreurs de mesure et de calcul

On peut le soutenir. En cas d'objection :

• Le rapport actuel peut être réévalué

• Des investigations complémentaires pourraient être menées

• Des investigations complémentaires sur place ou des analyses en laboratoire pourront être demandées si nécessaire.

Si le recours est accepté au stade administratif, la décision relative au bâtiment à risque peut être annulée ; s’il est rejeté, la décision administrative devient définitive et la procédure judiciaire s’engage.

7.2. Procédure d'annulation devant le tribunal administratif

Après avoir épuisé toutes les voies de recours administratives (ou directement, selon le cas), un recours en annulation peut être intenté devant le tribunal administratif contre la qualification d'un bâtiment comme étant à risque.

Voici les points à retenir :

• Les délais sont calculés à partir de la date de notification ; par conséquent, le document de notification doit être conservé avec soin.

• La plainte est déposée contre l'administration qui a déterminé que le bâtiment était à risque.

• La requête en justice doit aborder à la fois les motifs de violation du droit administratif (autorité, forme, raison, objet, finalité) et les objections techniques

• En pratique, les tribunaux demandent souvent une nouvelle expertise ou un avis technique d'une université.

Intenter une action en annulation de la procédure ne l'interrompt pas ; toutefois, de suspension d'exécution peut être déposée. Si cette demande est acceptée, les opérations de démolition et d'évacuation du bâtiment à risque peuvent être suspendues jusqu'à la conclusion de la procédure judiciaire.

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8. Processus d'expulsion et de démolition : échéancier, décisions, démolition forcée

8.1. Délai d'expulsion accordé aux propriétaires

Une fois le bâtiment jugé menacé, le règlement d'application stipule que les propriétaires disposent d'un délai d' au moins 60 jours pour l'évacuer et le démolir. Pendant cette période :

• D'un commun accord,

• Ils ont fait démolir la structure

• Si nécessaire, ils devront négocier avec l'entrepreneur afin de déterminer les conditions de la nouvelle construction.

L'avis envoyé aux propriétaires leur rappelle également que l'avis d'expulsion doit être remis au locataire ou au titulaire d'un droit réel limité qui occupe effectivement le bâtiment. Si le propriétaire omet de le faire, l'administration peut remettre cet avis directement au locataire ou au titulaire du droit.

8.2. Démolition forcée et remboursement des coûts

Dans le délai imparti :

• Si l'évacuation et la démolition n'ont pas lieu,

• Les autorités la démolition forcée .

Dans cette situation :

• Les frais de démolition seront facturés aux propriétaires

• Si nécessaire, des poursuites judiciaires peuvent être engagées par la constitution d'une hypothèque sur le bien ou par voie de saisie

• Le terrain résultant de la démolition reste soumis à la réglementation de la loi n° 6306.

Dans le processus de démolition forcée, le plus gros problème en pratique est généralement la « résistance » de certains propriétaires et l'imbrication des procédures administratives et des aspects de droit pénal (par exemple, la violation des scellés, l'empêchement de la démolition, etc.).

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9. Prise de décision entre propriétaires : droits de la majorité des 2/3 et droits des minorités

Lors de l'identification d'un bâtiment à risque, la démolition elle-même les mesures qui seront prises après, sont tout aussi importantes. La loi n° 6306 traite des bâtiments à risque.

• La nouvelle méthode de construction,

• Sélection des entrepreneurs,

• Répartition des parts de terrain et des unités indépendantes

Il stipule que les décisions en la matière peuvent être prises à la majorité des 2/3 des propriétaires .

Cette majorité :

• En fonction de la part des terres,

• Le calcul est effectué en tenant compte de toutes les unités indépendantes.

La décision est communiquée aux actionnaires minoritaires. Actionnaire minoritaire :

• Ils devront peut-être approuver cette décision

• La possibilité de céder les parts à d'autres propriétaires à un prix raisonnable peut être envisagée

• Si les conditions sont remplies, un recours peut être formé contre cette décision devant les tribunaux.

Dans l’optique de la protection des propriétaires minoritaires, il est essentiel que l’évaluation soit objective et à jour , que la valeur équivalente des unités indépendantes soit déterminée équitablement et que le processus soit mené de manière transparente

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10. Locataires et titulaires de droits réels limités : aide au loyer et expulsion

L'évaluation des risques liés à la construction d'un bâtiment affecte directement non seulement les propriétaires, mais aussi les locataires et les personnes ayant des droits réels limités au sein de celui-ci.

10.1. Procédure d'expulsion et statut des contrats de location

Une fois le bâtiment jugé à risque :

• Les locataires sont tenus de quitter les lieux dans le délai de préavis

• Les contrats de location existants ne sont plus valides en raison de la démolition imminente du bâtiment.

Au regard du Code des obligations turc, même si le contrat de bail semble toujours en vigueur, la nécessité de démolir le bâtiment peut entraîner la modification ou la résiliation . Les parties peuvent convenir des modalités suivantes :

• Vous pouvez résilier le contrat

• Des solutions telles que des réductions partielles ou l'exonération du loyer jusqu'à la date du déménagement peuvent être envisagées.

10.2. Aide au logement et aide à la relocalisation

Conformément aux procédures et principes déterminés par le Ministère en vertu de la loi n° 6306 :

• Aux propriétaires,

• Aux locataires,

• Aux détenteurs de droits réels limités

L’aide peut prendre la forme d’une aide au loyer, d’une aide au déménagement ou d’un soutien en matière de prêt/intérêts.

Ces aides comprennent généralement :

• Décision d'évaluation des risques pour les bâtiments,

• Documents relatifs à sa libération,

• Vous devez déposer votre demande auprès du bureau du gouverneur ou de la direction compétente, en fournissant des documents tels que votre carte d'identité et votre titre de propriété/contrat de location.

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11. L’impact de l’évaluation des risques sur les transactions immobilières

11.1. Ventes, transferts et opérations hypothécaires

Un immeuble classé « bâtiment à risque » peut être vendu, donné ou hypothéqué ; la loi n’interdit pas ces transactions. Toutefois :

• Parce que l'acheteur a vu la mention « immeuble à risque » dans la section des déclarations du titre de propriété,

• Nous agissons en étant conscients des risques et du potentiel de démolition future

• Cette situation influe directement sur le prix d'achat et de vente ainsi que sur le rapport de force lors des négociations.

Si le vendeur dissimule l'existence d'une restriction de construction risquée ou induit l'acheteur en erreur, il peut faire face à des conséquences juridiques telles qu'une exécution défectueuse , la résiliation du contrat ou une réduction de prix

11.2. Exonérations fiscales et de frais

Certaines procédures réalisées en vertu de la loi n° 6306 sont exonérées de droits et taxes. C'est notamment le cas pour la démolition et la reconstruction de bâtiments à risque

• Frais d'acte de propriété,

• Frais de notaire,

• Droit de timbre

Des exceptions peuvent survenir pour des éléments comme ceux-ci.

Pour bénéficier de ces exemptions, l'opération doit être liée au processus de transformation prévu par la loi n° 6306, et toute la correspondance administrative pertinente doit être complète.

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12. Questions fréquemment posées en pratique

12.1. « Notre bâtiment est ancien mais solide, cela pourrait-il quand même présenter un risque ? »

Le simple fait qu'un bâtiment soit « vieux » ne suffit pas à justifier sa désignation comme bâtiment à risque. Cependant :

• Il a été construit conformément aux anciennes normes parasismiques

• Mauvaise qualité du béton,

• La présence de signes tels que corrosion et fissures dans le système porteur

Dans ce cas, le risque d'un résultat négatif augmente. La décision finale repose sur l'analyse technique, et non sur une opinion subjective.

12.2. « Un bâtiment jugé à risque peut-il être renforcé sans être démoli ? »

Oui, la législation autorise également le renforcement des bâtiments identifiés comme structures à risque . Pour ce faire :

• Préparation des projets de renforcement,

• Obtenir l'approbation de l'administration,

• La demande doit être examinée.

Cependant, pour certains bâtiments, le renforcement peut ne pas être économiquement viable ; dans de tels cas, la démolition et la reconstruction sont considérées comme plus rationnelles.

12.3. « L’un des propriétaires peut-il unilatéralement empêcher l’identification d’un bâtiment comme étant à risque ? »

Non. Bien qu'un seul propriétaire puisse déposer une demande et lancer la procédure, l'administration peut poursuivre ce processus de construction risqué même si la majorité ne parvient pas à une décision. Le système 6306 privilégie la sécurité à l'exigence d'unanimité des propriétaires.

12.4. « Quels sont mes droits en tant que locataire ? »

Locataire:

• Il devrait y avoir un délai raisonnable pour l'évacuation

• S’ils remplissent les conditions requises, ils devraient pouvoir bénéficier d’une aide au loyer et d’une aide au déménagement

• Ils ne devraient pas être injustement privés d'indemnisation sous la pression de quitter les lieux.

que les locataires utilisent des documents écrits, et qu'ils conservent toute la correspondance administrative et les notifications qu'ils reçoivent.

12.5. « Quelle stratégie adopter pour identifier les bâtiments à risque ? »

• Si vous pensez qu'un rapport comporte des erreurs techniques, vous devriez absolument un autre avis d'ingénieur .

• Ne manquez pas les délais pour les recours administratifs et les poursuites judiciaires

• S'il y a plusieurs propriétaires, réunissez-vous et définissez une stratégie commune

• Si possible, sollicitez l'aide d'un avocat spécialisé dans les projets de transformation urbaine.

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13. Conclusion : L’identification des bâtiments à risque peut être une opportunité, et non une menace

Bien que l'identification des bâtiments à risque soit initialement associée uniquement à la « démolition du bâtiment », lorsqu'elle est gérée correctement :

• Il assure la sécurité des personnes face aux risques sismiques

• Les bâtiments plus anciens et de moindre valeur sont remplacés par des structures plus sûres et de plus grande valeur

• Cela peut créer une valeur économique à long terme pour les propriétaires

• Il offre des espaces de vie plus sûrs aux locataires.

Mais pour que cela se produise :

• Une bonne compréhension de la législation,

• S'assurer que les procédures sont menées conformément à la loi,

• L'exercice opportun du droit d'appel et d'action en justice,

• Créer un environnement de négociation entre les propriétaires fonciers aussi transparent et équitable que possible

est nécessaire.

En résumé, l'identification des bâtiments à risque n'est pas une fin en soi ; correctement encadrée juridiquement, elle constitue un processus de transformation qui protège, voire valorise, les personnes et les biens immobiliers . Dans ce processus, la prise en compte simultanée des aspects techniques et juridiques, et la documentation écrite à l'appui de chaque étape, représenteront votre meilleure protection en cas de litige ultérieur.